LUẬT MUA BÁN ĐẤT ĐAI

luật mua bán đất đai

Mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định về luật mua bán đất đai.

Ngoài những kinh nghiệm về tìm kiếm, thương lượng giá cả, người mua và người bán cũng cần trang bị thêm một số kiến thức về quy định của pháp luật khi mua bán nhà đất để việc giao dịch được diễn ra suôn sẻ và thuận lợi, hạn chế các rủi ro về pháp lý.

Dưới đây là thủ tục mua bán đất đai theo hướng dẫn luật mua bán đất đai.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

Hợp đồng mua bán nhà đất gồm những loại giấy tờ gì?

Theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực.

Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:

  • Bản chính giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
  • Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán;
  • Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế… (nếu có);
  • Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị.

Lưu ý khi viết hợp đồng chuyển nhượng đất đai:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, luật mua bán đất đai:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.

Trong hợp đồng này, cần đảm bảo các điều khoản cơ bản như:

Thông tin của các bên; Giải thích thuật ngữ; Đối tượng của Hợp đồng; Giá bán và phương thức thanh toán; Thời hạn bàn giao nhà và hồ sơ; Bảo hành nhà ở; Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giao quyền và nghĩa vụ; Vi Phạm Thị Hợp đồng và trách nhiệm của các bên; Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng; Các trường hợp bất khả kháng; Cam kết của các bên; Luật áp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp; Ngôn ngữ Hợp đồng; Hiệu lực Hợp đồng…

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Điều kiện đầu tiên mà người sử dụng phải đáp ứng nếu muốn chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đó là phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

Đây cũng đồng thời là điều kiện làm phát sinh nhiều quyền lợi khác của người sử dụng như: tặng cho, thế chấp, góp vốn kinh doanh…

Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về điều này được ghi nhận như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” (khoản 1 Điều 168).

Khi đã đảm bảo điều kiện là “có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất”, người chuyển nhượng còn cần phải đảm bảo thêm các điều kiện sau mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng:

Đất là đối tượng của Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng hiện không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên làm tài sản đảm bảo thi hành án;

Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng;

Luật mua bán đất đai mới nhất có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;

góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

(a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

(b) Đất không có tranh chấp;

(c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(d) Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất nếu có đầy đủ các điều kiện đã nêu trên thì có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất… tuy nhiên điều cần lưu ý tiếp theo là việc chuyển nhượng phải được ghi nhận dưới dạng văn bản là Hợp đồng, với nội dung rõ ràng bao gồm các thông tin cơ bản như:

luật mua bán đất đai
luật mua bán đất đai

(i) Thông tin của bên chuyển nhượng & bên nhận chuyển nhượng;

(ii) Thông tin về thửa đất là đối tượng của việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;

(iii) Nội dung thỏa thuận giữa các bên: diện tích chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gian chuyển nhượng …;

(iv) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

(v) Điều khoản giải quyết tranh chấp;

(vi) Hiệu lực của hợp đồng;

(vii) các thỏa thuận khác (nếu có). Pháp luật quy định rõ ràng về việc chuyển nhượng phải được thể hiện dưới hình thức văn bản, vì vậy đây cũng là một yếu tố quan trọng cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.

Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo.

Thủ tục mua bán đất đai

Đây là thủ tục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tục để sang tên giấy chứng nhận).

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Theo đó, khi mua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua (dễ xảy ra tranh chấp).

Thủ tục mua bán đất đai theo quy định của luật mua bán đất đai mới nhất diễn ra theo các bước sau: Đặt cọc (riêng bước này thì không bắt buộc), công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận.

Tư vấn pháp luật về Đặt cọc (không bắt buộc)

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

Nếu không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có đất.

Trường hợp 3: Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

Thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Lưu ý:

Các bên có thỏa thuận thì thực hiện theo thỏa thuận.

Lưu ý cách ghi trong giấy đặt cọc (vì từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán cần chuẩn bị :

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

Sổ hộ khẩu.

Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác)

Bên mua cần chuẩn bị :

Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

Sổ hộ khẩu.

Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Phiếu yêu cầu công chứng

Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có)

Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Hồ sơ cần chuẩn bị:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Chúng tôi mong muốn rằng dịch vụ tư vấn luật mua bán đất đai của chúng tôi sẽ giải đáp – hỗ trợ pháp lý cho quý khách hang miễn phí qua tổng đài  hoặc inbox trực tiếp qua fanpage facebook.

Chúng tôi Luật Loan Loan luôn cố gắng nỗ lực nâng cao chất lượng dịch vụ để đảm bảo an toàn pháp lý, đem đến sự hài lòng cho quý khách hàng.

Recommended For You

About the Author:

Hotline: 0967 741 035
Tư Vấn Online
Gọi: 0967 741 035