LUẬT THUÊ MẶT BẰNG

Trong bất kì cuộc giao dịch hay cam kết nào, thì hợp đồng luôn luôn là phần được chú trọng nhiều nhất. Một hợp đồng đầy đủ yếu tố và tính chặt chẽ của hợp đồng sẽ mang lại sự minh bạch cho người bạn với người mua, hoặc người thuê với người cho thuê,… Và hợp đồng thuê mặt bằng cũng vậy, nếu một hợp đồng tạo được sự minh bạch cho người thuê lẫn người cho thuê thì chúng ta sẽ thuận lợi hơn trọng việc kí kết và xử lý những tình huống khó xử sau này. Luật Loan Loan xin gửi đển bạn quy định luật thuê mặt bằng để hỗ trợ các bạn thuê mặt bằng. 

Cơ sở pháp lý

  • Bộ luật dân sự 2015
  • Luật Nhà ở 2014
  • Luật kinh doanh bất động sản 2014

Thế nào là hợp đồng thuê mặt bằng?

      Hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản, là hợp đồng song vụ được quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

      Như vậy, hợp đồng thuê mặt bằng là hợp đồng dân sự, mà trong đó các bên thỏa thuận cho thuê đối với bất động sản dùng cho mục đích kinh doanh hoặc mục đích khác. Hợp đồng thuê mặt bằng mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản, do đó các quy định chung của pháp luật liên quan đến vấn đề này hầu hết đều được quy định chung ở BLDS 2015 từ điều 472 đến điều 482 gồm có giá thuê, thời hạn thuê, giao tài sản, cho thuê lại, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê.

Đối tượng của hợp đồng thuê mặt bằng

Thế nào là mặt bằng?

Khác với hợp đồng thuê tài sản thông thường, hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh có đối tượng là bất động sản. Bất động sản ở đây có thể là đất đai, nhà cửa mà là đất, căn hộ, nhà, kiot, hay cả một vài tầng trong một khu chung cư, hoặc cả đất và nhà mà có thể ứng dụng vào sản xuất hoặc kinh doanh thu lợi nhuận.

       Bộ luật dân sự 2015 quy định về bất động sản như sau:

Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

      Tuy nhiên, bất động sản ở đây không đơn thuần là đất đai, nhà cửa mà là đất, căn hộ, nhà, kiot, hay cả một vài tầng trong một khu chung cư, hoặc cả đất và nhà mà có thể ứng dụng vào sản xuất hoặc kinh doanh thu lợi nhuận.  Nhà ở cho thuê trong hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh chủ yếu là nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Điều kiện đối với mặt bằng cho thuê.

      Bất động sản này có thể tham gia vào giao dịch thuê mặt bằng, cần phải đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:

“Mặt bằng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.”

  Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

  • Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
  • Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

      Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

  • Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng

      Cũng giống với hợp đồng thuê tài sản thông thường, trong hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh cũng có 2 chủ thể cơ bản đó là bên thuê và bên cho thuê. Trên thực tế, hiện nay xuất hiện nhiều các chủ thể thứ ba được gọi là môi giới bất động sản, đây là hoạt động dịch vụ có tên là dịch vụ môi giới bất động sản.

      Chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự bao gồm: năng lực hành vi dân sự,năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện tham gia giao dịch dân sự mà không bị ép buộc. Ngoài ra, đối với hoạt động cho thuê mặt bằng thu lợi nhận cá nhân, tổ chức cho thuê phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản như sau:

  • Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
  • Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

Quyền của bên cho thuê

  • Yêu cầu bên thuê nhận mặt bằng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
  • Cải tạo, nâng cấp mặt bằng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
  • Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đâya) Thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê; b) Sử dụng mặt bằng không đúng mục đích thuê; c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng mặt bằng; d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại mặt bằng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
  • Yêu cầu bên thuê giao lại mặt bằng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại mặt bằng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên cho thuê

  • Giao mặt bằng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng mặt bằng theo đúng công năng, thiết kế.
  • Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định mặt bằng trong thời hạn thuê.
  • Bảo trì, sửa chữa mặt bằng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường
  • Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Quyền của bên thuê

  • Yêu cầu bên cho thuê giao mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về mặt bằng.
  • Được đổi mặt bằng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
  • Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
  • Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
  • Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa mặt bằng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
  • Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
  • Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý; c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Trường hợp này phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên thuê

  • Bảo quản, sử dụng mặt bằng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Sửa chữa hư hỏng của mặt bằng do lỗi của mình gây ra.
  • Trả mặt bằng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ mặt bằng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Xem thêm: Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

Giá thuê, thời hạn quy định luật thuê mặt bằng

      Bên cho thuê và bên thuê được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê. Thỏa thuận về giá thuê có thể được ghi nhận trong hợp đồng thuê hoặc phụ lục hợp đồng (nếu có); Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

      Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê mặt bằng mà bên cho thuê thực hiện cải tạo và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê. Giá thuê mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

      Bên cho thuê và bên thuê mặt bằng được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho mặt bằng.

Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng

      Việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

  • Hợp đồng thuê mặt bằng đã hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng cho bên thuê mặt bằng biết;
  • Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
  • Mặt bằng cho thuê không còn;
  • Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
  • Mặt bằng cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; mặt bằng cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo chấm dứt hợp đồng thuê bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
  • Chấm dứt trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

      Trường hợp một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì có trách nhiệm bồi thường. Ngoài ra, trong một số trường hợp, khi đã hết thời hạn thuê được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hợp đồng thuê nhưng họ không muốn chấm dứt thì các bên thỏa thuận tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê mặt bằng.

Trên đây là toàn bộ nội dung về luật thuê mặt bằng. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ tổng đài Luật Loan Loan để được gặp các Luật sư, chuyên viên tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Luật Loan Loan mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi ngày càng được hoàn thiện hơn!

Trân trọng./. 

 

Recommended For You

About the Author:

Hotline: 0967 741 035
Tư Vấn Online
Gọi: 0967 741 035